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房屋拆迁侵权案例

时间:2011-11-29    来源:未知    作者:admin

  案例一:拆迁房屋的补偿标准如何计算

  谢某的两间平房需要拆迁,拆迁人是某建设开发公司。在双方订立房屋拆迁补偿合同过程中,对拆迁房屋的补偿金额存在不同意见。谢某认为该房屋的补偿金额应当是5万元,因为当初自己购买该房屋的价格为4万元,装修又花费了1万元。而某建设开发公司认为补偿金额应当为2.1万元,理由是该补偿金额是由房地产管理局所属的房屋评估机构作出的,而评估的依据也是房地产市场价格。双方为此发生争执。谢某遂起诉至人民法院,请求法院撤销房地产管理局所属房屋评估机构所确定的作价补偿金额,应按自己购买及装修的费用来确定补偿金额。

  在本案的审理过程中,有两种不同意见:

  一种意见认为:房地产管理局所属的房屋评估机构作出的补偿金额较为合理。一是房屋评估机构是对房屋的市场价格进行估价的专业性机构,其作出的意见自然比较权威和可靠。二是谢某的两间平房产权证书记载的用途为住宅用房,住宅用房的市场评估价格都比生产经营性房屋低很多。

  另一种意见认为,谢某提出的房屋拆迁补偿金额比较合理。因为这是该房屋的价格。

  城市房屋拆迁补偿法律关系是一种民事关系,即谢某和某建设开发公司处于平等的法律地位,双方之间订立的城市房屋拆迁补偿合同应在双方达成合意的基础上充分体现等价有偿原则,而市场价格最能够充分体现等价有偿的原则,所以市场价格对谢某和某建设开发公司都具有十分重要的意义。《中华人民共和国民法通则》第八十八条第二款第四项规定:“价款约定不明确的,按照国家规定的价格履行;没有国家规定价格的,参照市场价格或者同类物品的价格或者同类劳务的报酬标准履行。”《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条第一款规定:“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。”第二十四条规定:“货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”

  用途主要是指拆迁房屋产权证上载明的用途。假如房屋产权证上没有载明用途,那就应当以产权档案上载明的用途为准;产权档案上也没有用途,那就应以房屋的补票用途为准。谢某的房屋用途为日常居住。因此,就应当根据房屋的居住用途来确定房地产市场评估价格。一般来说,居住用途的市场评估价格应当参照附近区域处于同等条件下的房屋市场价格,它一般远远低于生产经营用途的市场评估价格。所以,对谢某的房屋进行市场价格评估,就应当参照附近相似房屋的市场价格。

  建筑面积是确定房屋拆迁补偿费时的一个重要因素。一般来说,在其他条件一致的情况下,面积大的房屋所获得的房屋拆迁补偿金额相对较高,面积小的房屋所获得的房屋拆迁补偿金额相对较低。本案中,谢某的两间平房处于中等面积,就应当按照附近区域的同等条件下同等面积的住房的市场价格来确定该平房的市场评估价格。

  除了以上因素外,房屋拆迁补偿金额的计算还应考虑被拆迁房屋的使用情况、建筑结构、楼层、朝向等因素。总之,在拆迁房屋补偿金额的确定过程中应当综合考虑各种因素,以做到对被拆迁房屋的客观准确估价。因此,不能以谢某的购房及装修费用作为确定补偿金额的标准。

  案例2:拆迁补偿方式可否由被拆迁人选择

  某建设开发公司决定对包括夏某3间平房在内的区域进行拆迁。夏某因年老多病,不愿再经受买房之累,遂要求以产权调换的方式对自己要拆迁的房屋进行补偿。某建设开发公司因房屋紧张,拒绝了夏某的要求,但表示可以作价补偿。双方为此发生争执,暂时将拆迁补偿方式予以搁置,签订了房屋拆迁补偿合同,但对于补偿方式的问题未作规定。2004年8月,在双方未达成协议的情况下,某建设开发公司强行拆除了夏某的3间平房,并给予了夏某一定的拆迁补偿费。夏某因生活无着,起诉至人民法院,请求法院判令某建设开发公司以产权调换的方式对其进行补偿,并对自己的损失给予赔偿。

  在本案的审理过程中,有两种不同意见:

  一种意见认为:夏某虽然有权选择房屋拆迁补偿方式,但某建设开发公司确因住房紧张,才不得已采取了作价补偿的方式。而且,某建设开发公司拆除夏某的房屋后,给予了夏某拆迁补偿费,履行了自己应尽的义务,所以某建设开发公司不存在侵权事实。但某建设开发公司应当对拆除房屋后对夏某造成的损失给予一定补偿。

  另一种意见认为,在夏某和某建设开发公司之间针对3间平房的拆迁过程中,有关拆迁补偿的方式应由夏某确定,某建设开发公司无权代替夏某选择以何种方式对被拆迁房屋给予补偿。某建设开发公司以自己的意志代替被拆迁人夏某的意志来选择拆迁补偿的方式,严重侵犯了夏某对房屋拆迁补偿方式的选择权,违反了民事法律规定的主体自愿原则,某建设开发公司应当承担侵权责任。

  在本案中,拆迁人是某建设开发公司,被拆迁人是夏某。在房屋拆迁过程中,夏某对于房屋的拆迁与否是被动的,所以,法律赋予作为被拆迁人的夏某一方更多的主动权,这对于维护被拆迁人的合法利益是尤为重要的,这也体现了法律的公平正义理念。所以,某建设开发公司无权代替夏某选择以作价补偿的方式对被拆迁房屋给予补偿,某建设开发公司必须尊重夏某的选择,而不能以自己的意志代替夏某的意志。某建设开发公司擅自采用作价补偿的行为属于侵权行为,应对夏某的损失给予赔偿。

  《中华人民共和国合同法》第三条规定:“合同当事人的法律地位平等,一方不得将自己的意志强加给另一方。”第四条规定:“当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。”合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同是当事人意思表示一致的结果,当事人只有具备了合意,合同才能成立,合意是合同成立的关键。本案中,夏某和某建设开发公司签订的房屋拆迁补偿合同是民事合同的一种,此合同的成立必以夏某和某建设开发公司之间的意思表示一致为前提。夏某要求以产权调换的方式对拆迁房屋进行补偿,而某建设开发公司以住房紧张为由拒绝夏某的请求,决定对夏某的房屋采取作价补偿方式。可见,双方当事人没有就房屋拆迁补偿方式达成一致意见。所以,夏某和某建设开发公司之间的房屋拆迁合同不成立。

  尽管夏某和某建设开发公司之间的房屋拆迁合同不成立,但双方仍然可以就房屋拆迁补偿方式进行协商,或者以实际的行为来体现自己的意思表示。《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定:“拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定,就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项,订立拆迁补偿安置协议。”第二十三条第一款规定:“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行房屋产权调换。”从以上法律规定可以看出,被拆迁人有拆迁补偿方式的选择权。《城市房屋拆迁管理条例》第四条规定,拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位,被拆迁人是指被拆除房屋的所有人。产权调换实际是实物补偿,即是房屋所有权的交换,拆迁人用异地建设的房屋或者原地再建设房屋来换取被拆迁人的房屋,被拆迁人对原有房屋丧失所有权而取得异地建设房屋的所有权或者原地再建设房屋的所有权。作价补偿实际是金钱补偿,即拆迁人以支付货币的方式,赔偿被拆迁人因拆除房屋所造成的经济损失,其补偿金额应是被拆除房屋所有权及其丧失的土地使用权的对价。

 

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